Pantemiden sonraki gündemin merkezinde, Yunanistan’da son 12 ayda direnç gösteren emlak piyasasındaki gelişmeler yer almaktadır.
Yunanistan Merkez Bankası verilerine göre 2019 yılında gayrimenkul fiyatlarında kaydedilen % 7,9 artışın ardından 2020 yılında gayrimenkul fiyatlarındaki artış % 4,2 olarak kaydedilmiştir.
2020'nin dördüncü çeyreğinde, 5 yaşına kadar olan "yeni" daireler için kaydedilen fiyat artışı, 2019'un aynı çeyreğine göre %2 oranında artış göstermiş olup 5 yaş üstü "eski" daireler için bu oran %3’tür.
2020 yılında, "yeni" dairelerin ortalama yıllık fiyat artış oranı %4,7 iken, "eski" dairelerin ortalama yıllık fiyat artış oranı 2020'de % 3,9’a ulaştı.
Peki, günümüzde emlak piyasası sektöründeki en büyük ilgi hangi yöndedir? Büyük yatırım gayrimenkullerinde mi yoksa binlerce vatandaşın ilgisini çeken ve şehir merkezinde bulunan taşınmazlarda mı yoksa mülklerde mi?
Etkilenen sektörlerde gayrimenkul stoğunda artış
Pireos Real Estate CEO'su, Group Real Estate başkanı ve Pireos Bank'ın kıdemli genel müdürü George I. Kormas'ın belirttiği gibi, on yıllık ekonomik kriz süresince emlak piyasası, esas olarak ticaretin azalması, fiyatların % 40'a varan oranlarda düşmesi ve yeni gelişmelerin var olamaması nedeniyle önemli bir düşüş yaşadı.
«Bununla birlikte, ekonomik krizin Yunan emlak sektörünün rasyonel gelişimine kısmen katkıda bulunduğuna dair "genel inanışa ters" ve iyimser bir görüş ifade edeceğim. Bu durum, özellikle faaliyet hedeflerini gerçekleştirmek isteyen şirketlerin kullanabileceği büyük bir gayrimenkul stoku oluşturulmasına ve aynı zamanda komşu Akdeniz ülkelerine kıyasla taşınmaz fiyatlarının çok rekabetçi seviyelerde kalmasına neden olmuştur».
«Pandeminin ekonomi üzerindeki etkilerinin, turizm, cafe-restoran ve perakende satış mağazaları gibi büyük darbe almış sektörlerin gayrimenkul stoğunda daha fazla artışa yol açması bekleniyor. Emlak piyasası Mart 2020'ye kadar süregelen yükselişine kaldığı yerden devam edecektir. Pireos Bankası Holdingi yöneticisi, mevcut verilere dayanarak, "Turizmle birlikte, emlak piyasası hem mülklerinin değerinin arttığını görecek mülk sahiplerine hem de bir bütün olarak ülkeye önemli finansal sonuçlar getirecektir» dedi.
Küçük depo alanları ve Biyoklimatik binalara talep artışı
Gayrimenkul gelişiminde hangi alt sektörlerinin en yüksek büyüme potansiyeline sahip olduğu sorusu üzerine sayın Kormas, pandeminin gayrimenkul sektörlerinin güç potansiyelinde önemli değişikliklere yol açacağını söyledi.
«Depolar, e-ticarette görülen önemli artış nedeniyle pandemi döneminde önemli ölçüde değer kazanan bir gayrimenkul kategorisi haline gelmiştir. Böylece, ürünlerin dağıtım merkezinden son kullanıcıya gönderilmesi ile ilgili olan ve son mil (last mile) olarak bilinen probleme çözüm yolu sunan, büyük şehirlerde veya yakınında bulunan küçük depolara olan talep oldukça artmıştır. Ayrıca, ana yollarda bulunan, iyi erişime sahip ve uzaktan çalışma için uygun alanlara sahip daha büyük binalara, özellikle entegre havalandırma sistemlerine sahip ofislerin bulunduğu biyoklimatik binalara olan talepte bir artış göreceğiz."
Daha yoğun bir şekilde talep görecek olan gayrimenkullerin özelliklerinin neler olacağı sorusu üzerine George Kormas, «Yunanistan’daki gayrimenkullerin büyük bir kısmı 30 yaşın üzerinde, eski bina standartlarıyla inşa edilmiş olup çevre dostu, düşük enerji ihtiyacına sahip olan günümüz kentsel gelişim gereksinimlerine uymamaktadır». «Pandemi, kullanım alanında da bizlere gelecekten bir resim sunmakta ve kentsel gayrimenkullere ilgide artışın artmasına neden olmaktadır. Gelecek yıllarda da varlığını sürdürecek olan uzaktan çalışma sistemi, birçok nedenden ötürü aile bireylerinin ayrı alanlarda olabilme imkânı sunan büyük konutlara olan ihtiyacı arttırmıştır. Bu durum ayrıca, insanların çalışmalarını verimli bir şekilde sürdürmeye devam etmelerine ve aynı anda büyük şehirlerin dışında daha büyük, daha uygun fiyatlı ve doğaya daha yakın taşınmazlarda yaşamalarına imkân vermektedir. Sayın Kormas, ayrıca, Pireos Real Estate şirketinin veri toplama ve işleme alanındaki tecrübesi aracılığıyla gayrimenkul yelpazesinde rekabetçi ürünler sunabilme gücüne sahip olduğunu kaydetmektedir.
Alım-satım işlemleri sürecinde tüm tarafların işbirliğinin önemi – “Yay “ Olgusu
Atina ve çevresindeki premium bölgelerde gayrimenkul alım satımı konusunda uzman emlak danışmanı olan Aleksandros Demertzis, son aylarda Atina merkezinde ve özellikle Parlamento Binası çevresinde olduğu kadar merkez dışında kalan Filothei, Psihiko, Kefalari v.b. bölgeler için de yoğun gayrimenkul talebi olduğuna dikkat çekmektedir. Pandeminin ortaya çıkmasından kısa bir süre sonra, fiyatların düşeceği inancıyla yatırım amaçlı gayrimenkul talebinde de önemli bir artış kaydedilmiştir. Bunun sonucu olarak başkentin birçok premium bölgesinde emlak fiyatlarında yoğun bir artış patlaması meydana çıkmıştır. Talep ağırlıklı olarak yüksek gelirli Yunanlılar ve yıllar sonra tekrar dinamik bir şekilde varlığını gösteren inşaat şirketlerinde görülmektedir. Pandemiden önce yatırım alanında ilgi gösteren ve gayrimenkul satın alan yabancılar ise satış fiyatlarının seviyelerini takip edemediklerinden dolayı şu anda bir bekleme durumundalar. Aleksandros Demertzis ayrıca, Ellino bölgesinde olduğu gibi yenilenme çalışmaları yapılan bölgelerde hem Yunanlılar hem de yabancı yatırımcılar tarafından hareketliliğin yoğun olacağını tahmin etmektedir.
Yabancı yatırımcılar beklemede
Sayın Demertzis, özellikle vize alımı için alıcıların ilgisini çeken daha küçük gayrimenkullerde yabancıların beklemede olmasını, özellikle pazarın büyük bir bölümünü oluşturan Çinlilerin seyahat edememelerine bağlamaktadır. Oranı az olması rağmen, sanal görüntüleme (virtual viewing) aracılığıyla alım işlemlerini başlatan yatırımcılar da vardır. Ancak, bugün süregelen sıkı önlemlerin azalması ve uçak yolculuklarının normal duruma dönmesinden sonra «yay» (birden açılma) durumunun ortaya çıkması beklenmektedir.
Ayrıca, özellikle Yunan adalarında, deniz kenarında bulunan tüm gayrimenkul kategorilerinde de yoğun bir talep artışı izlenmektedir. Öyle ki; pandemi deneyiminden sonra, birçok kişi tatillerini kendilerini daha güvende hissedecekleri kendilerine ait evlerinde geçirmek istemektedir. Bu noktada da, uçak seyahatlerinin normale dönüşüyle «yay» (birden açılma) durumunun ortaya çıkması beklenmektedir.
Genel olarak gayrimenkul satış fiyatlarında artış olduğuna dikkat çekmektedir. Karakteristik olarak belirttiği gibi; Eksarhia semtinde, Kolonaki’de pandemi öncesi görülen fiyatlar ve Omonia semtinde, Eksarhia’daki fiyatlar görülmektedir. Buradaki problem şudur, satıcılar tarafından belirlenen bu fiyatların potansiyel alıcılar tarafından karşılanıp karşılanamayacağı ve ne kadar süreyle geçerli olabileceğidir Bugünden itibaren altı ay ile yıla kadarki bir dönem içinde izlenilecek yeni yolların belli olacağına dikkat çekmektedir.
Sayın Demertzi gayrimenkul satış işlemlerinin başarılı bir şekilde tamamlanabilmesi açısından tüm tarafların kusursuz bir iş birliği içinde çalışması gerektiğine dikkat çekmektedir. Potansiyel alıcılar ve satıcılar, alım-satım fiyatlarının makul bir seviyede tutulması ve taraflardan herhangi birinin çıkarına olabilecek abartılara yol açılmaması için profesyonel emlak danışmanlarından yardım almalıdır.
Satış sözleşmeleri hayata geçiyor – Mülke bağlı olarak gelişimin farklılaştırılması
Intrum REO Genel Müdürü Konstantinos Georgiakos ise, gayrimenkul piyasasındaki ilk işaretlerin, özellikle şehir merkezlerinde bulunan taşınmazlara olan ilgilinin programlanmış olan önemli satış sözleşmeleri sayesinde varlığını sürdürdüğüne dikkat çekmektedir.
Gayrimenkul gelişimi konusunda ilgili sektörlere atıfta bulunan Georgiakos, "Pandeminin tüm emlak piyasası üzerindeki etkileri tek bir çeşit değildir, böylece gelişme oranları mülklerin türüne, konumuna ve özelliklerine bağlı olarak değişiklik gösterecektir" diye konuştu. Ayrıca, "Pandemi, birçok kişinin istediği yerden çalışabileceğini göstermesine rağmen, hem insanlar hem de işletmeler hala temel altyapıya, sosyal faaliyetlere ve sağlık hizmetlerine kolay erişime yakın olacakları yerde bulunmak istiyor. Bu nedenle ilgi, daha seyrek nüfuslu ve kişi başına daha yüksek ortak alan ve yeşil alan oranına sahip, Atina ve Selanik gibi şehirlerin merkez dışında kalan bölgelerinde bulunan ve modern standartlara sahip taşınmazlara odaklanıyor».
" Ürünlerin dağıtım merkezinden son kullanıcıya gönderilmesi ile ilgili olan son mil (last mile) hizmetinin ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla şehirlerin yakınlarındaki küçük lojistik binalara halen yoğun bir ilgi vardır. İyi konum, erişebilirlik ve büyüklük gibi özelliklere sahip kaliteli lojistiklerin geleceğinin, halihazırda önemli yatırımlar yapmış olan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Anonim Şirketleri sayesinde parlak olduğu gözlemlenmektedir. Bugün, prime logistics için yıllık gelirler %8,5 oranına yaklaşmaktadır. Bu bağlamda, modern depolama alanlarına olan talep artışı ve modern depo alanlarının az olması fiyatların yükselmesini hızlandıracağına inanmaktayız ».
Sayın Georgiakos’un bildirdiği üzere, pazardaki zorlukların farkına varan Intrum Hellas, yazılım sistemlerine, dijital pazarlamaya ve eğitimli insan kaynaklarına yatırım yapan ilk gayrimenkul yönetimi şirketi olan Intrum REO Solutions'ı yaratmıştır. Amacı, gerekli kaynak ve bilgi birikimi sayesinde one-stop-shop aracılığıyla yüksek standartlarda hizmetlerler sunmaktır.
Kaynak: www.cnn.gr/
Related Articles
